Inquilinos, habemus ley

Inquilinos, habemus ley

El Senado votó la primera ley de alquileres en 36 años, y Argentina se convirtió en pionera de la región en este tipo de regulación. Cuáles son los principales puntos de la ley y qué significa.

Por: Sofía Moure

Tenemos una nueva Ley Nacional de Alquileres. ¿Por qué “tenemos”? Porque seguramente vos, igual que yo e igual que casi 9 millones de personas en Argentina, sos inquilino. Es decir, que nuestro acceso a una vivienda se da a través de un alquiler, que no somos dueños del lugar en el que vivimos -con todo lo que ello implica.

El jueves 11 de junio, en sesión remota -con presencia de los jefes de bloque- debido al aislamiento, el Senado sancionó con 41 votos positivos la primera ley que regula la relación dueño-inquilino en 36 años. Esta ley establece, a partir de una modificación en el Código Civil y Comercial de la Nación, nuevas reglas para los contratos de locación que benefician a aquellos que alquilan. Y es la primera regulación de este tipo en toda América Latina.

“La Ley Nacional de Alquileres significa un avance sustantivo en la discusión sobre el derecho a la vivienda, y garantiza una ampliación de derechos para las más de 8 millones de personas que alquilan en nuestro país”, sostienen desde la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ).

El proceso de debate fue un trabajo de años entre inquilinos y organizaciones que también tomaron mucha visibilidad en la sociedad. Un ejemplo es el de Inquilinos Agrupados, una de las organizaciones más conocidas.

Algunos de los puntos centrales de la ley son:

  • Se extiende de dos a tres años años el plazo mínimo de los contratos de alquiler.
  • El propietario es quien deberá hacerse cargo del pago de expensas extraordinarias.
  • Los inquilinos pueden descontar del alquiler los gastos en arreglos de la locación. 
  • Se contemplan diversas opciones de garantía para los inquilinos.
  • Los ajustes en los contratos pasan a ser anuales, y se harán en función de una combinación entre el Índice de precios al consumidor (IPC) y la Remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE). En criollo: entre inflación y salarios.
  • El propietario no puede pedir el pago anticipado ni depósitos mayores a un mes de alquiler.
  • Todos los contratos de alquiler deben ser declarados ante la AFIP.

Este último punto es muy importante ya que gran parte del mercado inmobiliario se mueve en la informalidad, y de esta manera se pueden evitar los abusos y la evasión. Seguramente habrás leído muchos tuits sobre cómo las inmobiliarias hasta se ofrecían a recoger casa por casa los alquileres, antes que pasar un CBU para hacer una transferencia. Bueno, de eso ya no más. 

También se crean organismos de control en todo el país, y un Programa Nacional de Alquiler Social para facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler. 

¿Qué significa todo esto? Que la relación entre los dueños y los inquilinos se hace un poco más justa y más transparente, también, protegiendo a la parte más débil e históricamente perjudicada. Sin embargo, esta reglamentación será aplicable sólo para los nuevos contratos ya que la ley no es retroactiva -es decir, que no se aplica a las situaciones previas a su aprobación. 

La nueva ley de alquileres regula la relación entre inquilinos y propietarios.

La voz de la oposición

La ley tiene como base un proyecto presentado en 2016 por la Federación de Inquilinos Nacional e impulsado por el entonces diputado nacional Daniel Lipovetzky, del PRO. En aquel momento se votó por unanimidad en el Senado, pero la Cámara Baja la “cajoneó” durante el resto del año -seguramente en defensa de intereses particulares de algunos diputados- y el proyecto perdió estado parlamentario. 

El jueves, 29 senadores del mismo espacio político que Lipovetzky -algunos de los cuales habían votado afirmativamente en 2016- se retiraron o desconectaron de la sesión, negándose a participar de la votación de la ley. El motivo fue que “el oficialismo violó el reglamento acordado de solo tratar en las sesiones remotas proyectos relativos al Covid-19”, según aduce Martín Lousteau, de Juntos por el Cambio, quien se levantó en pleno debate -generando muchas reacciones en las redes.

Martín Lousteau se levantó en plena sesión ya que no iba a tratar leyes que no tuvieran que ver con la pandemia.

Las inmobiliarias también quieren ser escuchadas

La nota de color fue un video que circuló en las redes sociales sobre las razones por las que la ley, en realidad, perjudicaría a los inquilinos debido a una menor cantidad de propiedades en alquiler y, por ende, un aumento desmedido de los precios. Dejando de lado la baja calidad de producción, todo parece “inocente” hasta que se menciona a las inmobiliarias. Y no lo hacen de manera muy imparcial, que digamos. La frutilla del postre es cuando aparece el logo del realizador del spot. Alerta de spoiler: efectivamente, ¡es una inmobiliaria! Nos reímos para no llorar.

Pero más allá del momento gracioso, es cierto que esa línea argumentativa estuvo circulando durante el debate de la ley. Por eso, la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ) desmintió en un hilo de Twitter esos mitos: mostró con datos cómo los precios de los alquileres no se dispararon en el 2017 -con la intervención menor que hizo la Ciudad de Buenos Aires sobre el mercado. También explicó que el aumento o disminución de la oferta de propiedades en alquiler depende de muchos factores, y no solo de las normas reguladoras del ámbito.

Las inmobiliarias se oponen a la nueva ley de alquileres.

Aún queda mucho por recorrer

Cabe aclarar, de todos modos, que la relación entre la Ley de Alquileres y la necesidad de normas y políticas públicas de vivienda que posibiliten el acceso a una vivienda propia no es de exclusión. Una cosa no quita a la otra. 

“Pedir que no se regulen los alquileres porque ‘los inquilinos queremos ser dueños’ es como pedir que no se regulen los trabajos en relación de dependencia porque todos los trabajadores en realidad queremos ser dueños de la empresa para la que trabajamos”, expresa Fernando Bercovich, periodista de Cenital especializado en temas urbanos.

Pero como, justamente, una cosa no quita a la otra, es necesario seguir reclamando una presencia del Estado en estos temas, así como seguir marcando las cuestiones que todavía dejan mucho que desear. Al respecto se expresó el Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS): “El proyecto también amplía los casos en que se permiten los procedimientos abreviados de desalojo. Esto es problemático en sí mismo y lo es aún más en un momento donde miles de hogares inquilinos han perdido su fuente de ingresos.” 

También hacen referencia a la necesidad de extender el plazo del decreto 320/20 que congeló los alquileres y suspendió los alquileres hasta septiembre. 

Mientras tanto, es necesario también tomar medidas frente al alto porcentaje de viviendas ociosas, es decir, de viviendas deshabitadas -según el Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC), en CABA sube hasta un 10%. En esta nota para Página 12, el economista Andrés Asiain resume muy bien cuál podría ser el siguiente paso para estimular una mayor oferta de alquiler y sostiene que es necesario un impuesto progresivo sobre las viviendas vacías y baldíos.  

¿Queda mucho por hacer? Sí. Pero para las generaciones en que el sueño de la casa propia no parece ser más que una utopía y la crisis habitacional es una realidad, la nueva Ley Nacional de Alquileres supone cierto resguardo para una vida de alquiler. 

Y, quién sabe, tal vez la casa propia vuelva a ser una posibilidad para todos en el futuro.

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